Agevolazioni per acquisto prima casa di abitazione

Per determinare le imposte da versare ai fini fiscali all'’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell’immobile,  la compravendita è soggetta al regime fiscale dell’IVA, che l’acquirente ha l’obbligo di versare all’impresa stessa, se non siano trascorsi quattro anni dalla sua ultimazione, e non al notaio, contestualmente al pagamento del prezzo di vendita.

Ogni acconto deve essere accompagnato da regolare fattura, nela caso di acquisto della prima casa con le relative pertinenze, l'importo dell'iva è del 4% da versare al costruttore calcolata sul prezzo di vendita concordato dell'immobile .

Quando verseremo Iva all'impresa costruttrice, la stessa impresa provvederà a riversarla al fisco. La parte acquirente al momento dell'atto notarile dovrà versare una serie di imposte come: imposta catastale, ipotecaria, di bollo e di registro, unitamente al prezzo di acquisto residuo.

Ulteriori costi da calcolare sono le spese del Notaio, che deve adempiere alla registrazione del contratto e alla trascrizione alla conservatoria di competenza dei registri immobiliari e la volturazione presso il catasto.

Nel caso il venditore sia un privato oppure una società che non svolga attività edilizia e quando siano trascorsi 4 anni dall'ultimazione dell'immobile, ( nel caso di una società, consultando preventivamente un commercialista per identificare la procedura fiscale da applicare al caso specifico), al momento del rogito si dovrà versare al notaio e dove vi siano i requisiti per prima casa una somma pari al 3% del valore catastale del fabbricato ( non sul prezzo di vendita ma sul prezzo Valore come imposta di registro) aggiungendosi anche imposta catastale, ipotecaria, di bollo, ecc.

Accedono anche le case in costruzione ove si compri un fabbricato rurale adibito ad abitazione. Non accedono alle agevolazioni prima casa le case o appartamenti non catastalmente censiti come tali ma censite come uffici e usati come abitazioni.

Per le accedere alle agevolazioni fiscali prima casa sono Quattro i requisiti richiesti dalla normativa vigente, consistenti appunto nell’applicazione (alternativa) dell’aliquota al 4% (per l’I.V.A.) ed al 3% (per l’imposta di registro) anziché al 10% (se si applica l'imposta di registro) o al 10%-20% (a seconda dei casi, laddove il regime fiscale sia quello IVA).

1°) Non deve essere una abitazione di lusso (verrà valutata secondo le tabelle ministeriali). Avere la residenza nel comune dove è sito l'immobile o stabilirla li entro 18 mesi dall'acquisto, oppure svolgere gli studi o l'attivita lavorativa nello stesso comune.

Se il compratore per motivi lavorativi si trasferisce all'estero, la casa da acquistare deve risiedere nel comune dove è situata l'attività aziendale da cui dipende.

Le forze di polizia e armate posso acquistare con i benefici della prima casa e mantenere la residenza in un comune diverso da dove si è acquistato l'immobile.

In caso di un cittadino Italiano che risiede all'estero e vuole acquistare in Italia una abitazione con le agevolazioni prima casa, la casa può essere ubicata su tutto il territorio Italiano.

L'agevolazione prima casa non si perde se dopo l'acquisto la casa verrà locata, perchè la legge richiede la residenza nel comune e non presso la casa acquistata.

2°) Requisito  è non essere titolare esclusivo  o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile acquistato.

3°) Consiste di non essere titolare, neppure per quote o in con titolarità o in comunione legale dei beni con il coniuge sul territorio nazionale di diritti di proprietà o nuda proprietà, di usufrutto, di uso e abitazione acquistata anche dal coniuge con agevolazioni fiscali prima casa.

Le agevolazioni prima casa si estendono anche alle pertinenze, una per ciascun tipo, acquistate con atto unico o con più atti separati. Le categorie delle pertinenze sono: C/2, C/6, C/7 (cantina-magazzino = C/2, un’autorimessa = C/6 ed una tettoia = C/7).

Non è possibile rivendere l’immobile acquistato prima dei cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento della differenza che si sarebbe dovuto pagare come seconda casa con il 30% di sanzione più gli interessi.

Per ovviare alle sanzioni si deve riacquistare una casa entro un anno dalla vendita della precedente abitazione.

In questo casa è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta di registro, o sul valore aggiunto già pagata in occasione del primo acquisto .

La complessità della materia rende in ogni caso opportuno contattare il proprio Notaio di fiducia. Per approfondire e per valutare nel merito la situazione individuale.