Diritti e Obblighi del Compratore e del Venditore


Dalla compravendita di un immobile nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli obblighi.

A fronte infatti di alcuni diritti in capo ad un contraente, corrispondono eguali obblighi a carico della controparte, cosicché sia il venditore che l’acquirente si trovano coinvolti in un reciproco vincolo di pretese da veder soddisfatte e doveri da rispettare.

Se alcuni di questi diritti/obblighi, quali il pagare/ricevere il prezzo e il consegnare/ricevere l’immobile, sono, per comune sentire, così ovvi e scontati, altri risultano ai più meno noti, quantunque rivestano una pari rilevanza e dignità.

In primo luogo entrambe le parti hanno sono tenute a presentare un documento di identificazione personale (carta d’identità, passaporto, patente di guida …) ed il codice fiscale (meglio se prodotto tramite tesserino sanitario, che ha sostituito il vecchio tesserino di codice fiscale), necessario per gli adempimenti di natura fiscale a cui provvederà il notaio; è importante ricordare che gli stranieri, prima della compravendita, devono richiedere all’Agenzia delle Entrate l’assegnazione del numero di codice fiscale.

In secondo luogo, venditore ed acquirente dovranno informare il notaio circa il loro stato civile, molto importante per le conseguenze che il regime patrimoniale dei coniugi produce sulla validità e sugli effetti della compravendita.

E’ facoltà per le parti di non intervenire personalmente alla compravendita, conferendo una procura notarile a vendere o ad acquistare, di modo che il così nominato rappresentante, personalmente presentandosi dinanzi al notaio munito del titolo di legittimazione (che verrà allegato all’atto), compirà tutti gli atti necessari al buon esito del contratto in nome e per conto di colui che tale procura ha conferito (ciò è molto utile per gli stranieri che si trovano all’estero o comunque per soggetti impossibilitati per qualunque ragione a recarsi presso quel notaio il giorno della stipula).

Inoltre, con riguardo ai pagamenti effettuati a partire 4 luglio 2006, l’art. 35, comma 22, del decreto-legge n. 223 del 2006 ha posto a carico di entrambe le parti – venditore ed acquirente – l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo della vendita.

Così, a titolo esemplificativo, le parti dovranno comunicare il numero dell’assegno circolare o bancario con il quale è stato pagato il prezzo della vendita, la sua trasferibilità (vietata se l‘ammontare è superiore al 12.500 Euro), il suo ammontare, il numero del conto corrente dal quale viene tratto o l’indicazione della banca emittente …; tutto ciò al chiaro fine di rendere il più possibile trasparente, a livello economico e per esigenze fiscali.

Inoltre è fatto obbligo alle suddette parti di dichiarare, con le medesime modalità, se una di esse od entrambe si siano avvalse dell’opera di un mediatore e, in caso affermativo, quale sia stato l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, indicando anche in questo caso le analitiche modalità di pagamento della stessa (in atto deve essere indicato anche il numero della partita IVA ovvero il codice fiscale dell'agente immobiliare ).

Su entrambe le parti gravano poi obblighi di natura fiscale, i quali, variando in ragione dei soggetti che intervengono alla compravendita e di altre circostanze, meritano una trattazione separata.

Venditore


Diritti – Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo  del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita.

E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.

Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.

Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.

Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa  si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario.

Delle suddette modalità quella sicuramente più in uso è il pagamento tramite assegno circolare, proprio perché, garantito dalla copertura, dà sicuramente maggiore sicurezza al venditore: il venditore può quindi pretendere che il prezzo della vendita venga liquidato in siffatto modo, essendo ormai questa la prassi legale invalsa.

Non è infrequente però che la banca, finanziatrice della somma necessaria per l’acquisto della casa, ed a cui l’acquirente si è rivolto per la concessione di un mutuo, non metta subito a disposizione dell'acquirente tale somme di danaro, e che al contrario ne subordini l’erogazione  all'effettuazione degli adempimenti di natura fiscale e  pubblicitaria cui è tenuto il notaio e in taluni casi anche al decorso di un termine legale: a tale scopo, l'acquirente conferisce alla banca apposito  mandato irrevocabile di eseguire il bonifico di pagamento per l’importo convenuto direttamente in favore del venditore, cosicché la banca finanziatrice e mandataria, una volta ricevuto dal notaio rogante la comunicazione in merito al buon esito degli adempimenti relativi e conseguenti alla compravendita, provvederà a pagare la somma concordata proprio nelle mani del venditore.

Con tale pratica da una parte la banca si assicura che il suo cliente finanziato acquisti definitivamente l'immobile e dall'altra il venditore è parimenti garantito giacché l’acquirente debitore, dopo aver conferito tale  mandato, non potrebbe più revocarlo ed impedire alla banca di pagare.

Obblighi e compiti – Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.

E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.

Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo.

Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.

Il venditore infine ha l’obbligo: di indicare al notaio il titolo di provenienza dell'immobile, dal quale risulti la legittima proprietà dello stesso e gli estremi del titolo urbanistico abilitativo (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …) del fabbricato venduto; di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio; presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni; di presentare il certificato di agibilità nonché la documentazione relativa agli impianti.

E’ opportuno sottolineare che il notaio non solo coadiuva le parti nel reperimento della documentazione e delle informazioni necessarie, ma esegue nell’ambito delle sue cognizioni e competenze, anche e soprattutto i dovuti controlli circa la veridicità di quanto dalla parte venditrice dichiarato, a garanzia del perfezionamento il più possibile solerte e sicuro della compravendita.

Il venditore garantisce altresì il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa; di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario; di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.

In riferimento all’ICI, dal 14 novembre 2002 le parti sono esonerate dall'obbligo di dichiarazione ICI in tutti i casi in cui l'atto notarile da cui dipende il trasferimento immobiliare sia registrato telematicamente.

Il venditore ha inoltre una serie di obblighi di natura fiscale, come meglio è riportato nella parte a ciò dedicata.

Acquirente


Diritti - Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.

E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).

E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.


Obblighi - Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.

E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene.

A tal riguardo si ricordano le prescrizioni del d.l. n. 223 del 2006, che pone a carico delle parti della compravendita di indicare analiticamente le modalità di pagamento del prezzo della vendita, dichiarando altresì se una delle due o entrambe si siano avvalse dell'opera di un mediatore (si veda la parte “diritti ed obblighi”).

Inoltre essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l'obbligo di pagare può essere adempiuto a mezzo di assegni circolari non trasferibili, bancari o postali non trasferibili e bonifico bancario, anche se molto spesso quest’ultimo è preceduto da un mandato irrevocabile dato dal compratore alla banca  finanziatrice dell’acquisto, di corrispondere quella data somma di denaro direttamente al venditore.

A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga:  rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili  (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però,  necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria (quietanza, appunto) del pagamento del prezzo di vendita.